Desahucios por impago

Desahucios por impago

Desahucios

En aquellos casos de desahucios por impago en que la deuda corresponda a la renta o alquiler de un bien, ERECOBROS pone en marcha las acciones oportunas para iniciar el desahucio paralelamente al resto de reclamaciones.

Según establece el Código Civil, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

Entre los derechos del propietario un bien, tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

El propietario de una vivienda o de un local tiene acción contra el inquilino o arrendatario. Como poseedores, que han incumplido el contrato el arrendador puede requerir el cumplimiento o exigir el desalojo de la vivienda o local.  La entrega de los inmuebles deberá ser en las mismas condiciones en que los arrendó o alquiló.

Igualmente, cualquier propietario de un bien mueble, inmueble o semoviente (animal), tiene acción contra el poseedor de dicho bien, por incumplimiento de las condiciones de su posesión.

Obligaciones del arrendatario

  1. Abonar la renta estipulada, sus actualizaciones, sus elevaciones y los gastos asimilados.  Además de cualquier otro que se hubiera convenido (arts. 1555-1 C.C. y 17,18,19, 20 y, a sensu contrario, 27-2a LAU).
  2. Usar la cosa arrendada con la debida diligencia. Destinar su uso a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes (arts. 1555-2 C.C. y 2, 7 y, a sensu contrario, 27-2f LAU) y devolverla al término del contrato (art. 1561 C.C.).
  3. Abonar los gastos de escrituración del contrato salvo pacto en contrario (art. 1555-3º C.C.).
  4. Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada (art. 23 LAU).
  5. Abstenerse de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador. Tolerar la ejecución de las obras necesarias que deba ejecutar el mismo arrendador y poner en su conocimiento dicha necesidad (art. 1558 C.C. y 21 y 23 LAU)
  6. Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato (art. 22 LAU).
  7. Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (art. 1559 C.C.).
  8. Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (art. 21-4 LAU).
  9. Prestar la fianza (art. 36 LAU).

Incumplimiento del arrendatario

En el caso de que el arrendatario no cumpliese con lo pactado, el arrendador podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas y animales de su casa.

Obligaciones del arrendador

  1. Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato (arts. 1554-1º C.C. y 9 LAU).
  2. Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda (arts. 1554-2 C.C. y 21 LAU).
  3. Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado (arts. 1554-3 C.C. y, a sensu contrario, art. 27-3b LAU) y no variar su forma (art. 1557).
  4. El saneamiento de la cosa arrendada (art. 1553 C.C.).
  5. La exigencia de fianza (art. 36 LAU).

Devolución de la vivienda o local arrendado

Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.

El desahucio: La falta de Pago

El dueño de una vivienda, de acuerdo con lo establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos podrá interponer una demanda de desahucio para rescindir el contrato y exigir el desalojo de la vivienda en alquiler.

Estos son los motivos por los que se puede interponer una demanda de desahucio:

  • Falta de pago de la rentas u otras cantidades de cargo del arrendatario.
  • Falta de pago o actualización de la fianza.
  • Subarriendo no autorizado de la vivienda alquilada
  • Causar daños dolosamente en la vivienda u obras no autorizadas cuando es requisito necesario el consentimiento del arrendador.
  • Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • La vivienda ha dejado de estar destinada de forma primordial a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario.
  • Expiración del plazo contractual.
  • Incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato.

Antes de presentar una demanda de desahucio se ha de haber requerido al ocupante o inquilino para que desaloje la vivienda.

Requisitos de la demanda de desahucio y auto judicial (art.440.3 LEC)

Se hará constar en la demanda

  1. La posibilidad de enervación.
  2. En su caso, el compromiso de condonación que equivaldrá a un allanamiento a los efectos del art.21, otorgando cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento.

En la resolución o decreto judicial de admisión y citación para la vista.

  1. Se advertirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites, quedando citado al sexto día para recibir la sentencia.
  2. Igualmente en la citada resolución se fijará día y hora para el lanzamiento, antes de un mes desde la vista, advirtiendo al demandado que se producirá sin notificación posterior.

El Desahucio express

la Ley 19/2009, de 23 de noviembre que, introduce un procedimiento rápido para llevar a cabo los desalojos de viviendas judicialmente, son los denominados DESAHUCIOS EXPRESS en relación con los procesos arrendaticios aquí comentados. Dicha reforma tiene como objetivo principal tratar de agilizar los procesos sobre arrendamientos y, especialmente, los relacionados con solicitud de desahucio.

Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549.

Enervación del desahucio por el arrendatario

Si el arrendatario paga las cantidades reclamadas y las que adeude en ese momento, el secretario judicial dictará auto terminando el proceso, siempre que no hubiera sido requerido con un mes de antelación por el arrendador.

Si el arrendador no está conforme, por no darse los requisitos para la enervación, el Juez citará a las partes para la vista del art.443 LEC.

No procede la enervación si ha existido otra anterior, salvo que hubiese sido por culpa del arrendador.

La enervación llevará consigo la condena en costas al arrendatario.

Notificación del desahucio

Una de las novedades de la reforma, que afecta tanto a la interposición de una demanda por los cauces del juicio ordinario, como a las interpuestas por los cauces del juicio verbal para el desahucio es la relativa al domicilio.

Permite que se designe como domicilio del demandado el de la vivienda o local arrendado, lo que facilitará enormemente las obligaciones de notificación, así, en la reforma de la Ley 19/2009 se señala: A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.

Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.

Personas jurídica

Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.

En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

Reclamación de rentas y cantidades debidas:

El juicio verbal es el proceso fijado para reclamar las rentas o cantidades debidas sea cual fuere la cantidad, siempre que se trate de un desahucio.

El desahucio por necesidad de la vivienda

El propietario de una vivienda, tiene derecho a la rescisión del contrato de arrendamiento de la misma, cuando por estado de necesidad propio, necesite la vivienda para sí. No obstante este derecho, debe prevenirse en el contrato de arrendamiento, después de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994. Debiendo, para llevar a cabo la resolución del contrato, comunicar al arrendatario de forma fehaciente la necesidad de la ocupación. Por último, deberá establecerse un plazo suficiente para el desalojo de la misma.

Determinación de la cuantía en la demanda de desahucio 

Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. Pero si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones cuyo importe sí lo fuera.

Para la fijación del valor no se tomarán en cuenta los frutos, intereses o rentas por correr, sino sólo los vencidos. Tampoco se tomará en cuenta la petición de condena en costas.

Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor.

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